Legge di Stabilità: cosa cambia nel mondo immobiliare

Consigli per chi vuole casa all’estero

Gli italiani, si sa, sono un popolo che ama investire nel mattone. Dati ufficiali diffusi qualche mese fa hanno dimostrato come oltre la metà dei nostri connazionali viva in un immobile di proprietà e i sogni, si sa, non vengono scalfitti neanche dalla crisi economica. Ecco quindi che se è vero che comprare casa in Italia sta diventando molto difficile, anche e soprattutto in virtù delle difficoltà che gli aspiranti acquirenti incontrano nel vedersi concedere un mutuo, è altrettanto vero che in molti guardano con interesse ai mercati mmobiliari degli altri stati, non necessariamente quelli confinanti con l’Italia. Il medesimo discorso vale anche per tutti quegli investitori, piccoli o grandi, che vogliono mettere al riparo i propri fondi e giudicano eccessive le tassazioni che nel nostro Paese vengono applicate sulle seconde case, soprattutto dopo l’avvento dell’IMU.

Isole greche ma non solo
Una delle nazioni europee che stanno vivendo in maniera più drammatica la crisi macroeconomica che attraversa il mondo è senza alcun dubbio la Grecia. Più volte vi abbiamo raccontato di come i lidi ellenici stiano diventando una delle mete più interessanti per chi vuole investire. Tanto le abitazioni civili quanto le realtà commerciali dedicate alla ricettività (hotel, B&B, o residence, per fare qualche esempio) possono trasformarsi in veri e propri affari da far fruttare nel prossimo futuro. Ma anche in senso inverso il mercato greco è protagonista; dall’inizio dell’anno sono un numero sempre crescente i greci benestanti che, spaventati dall’ipotesi di un default e di un ritorno alla dracma, hanno cercato di utilizzare i propri capitali nell’acquisto di case all’estero; Italia inclusa.

Anche il Governo di Atene cerca di far cassa e proprio in questi giorni è stata data ufficialità alla voce che parlava della possiblità di vendita di parte del territorio greco. Per essere precisi non si tratta di vere e proprie vendite, ma di un affitto: una lista di circa 40 fra isole e isolotti sarà concessa in affitto ad aziende o privati per un lasso temporale compreso fra i 30 e i 50 anni.

Come fare per comprare
Se si è realmente intenzionati ad acquistare un immobile che si trova in uno Stato straniero, però, è necessario confrontarsi con alcune difficoltà oggettive. Come prima cosa è opportuno ricordare che non è possibile richiedere in Italia un mutuo per l’acquisto di una casa che non si trovi sul suolo italiano; quantomeno non è possibile farlo per vie tradizionali. Si possono scegliere due strade; la prima è quella di rivolgersi ad Istituti di credito internazionali che, previo accordo, possono gestire la concessione del credito regolando loro stessi i rapporti fra una filiale che si trovi nel nostro Paese e una seconda che abbia sede nel luogo in cui si trova l’immobile da acquistare; oppure si può chiedere in Italia un cosiddetto mutuo di liquidità per ottenere una cifra contante da impiegare nell’acquisto della casa. Nel primo come nel secondo caso, infatti, si ovvia ad uno dei maggiori problemi cui si va incontro rivolgendosi direttamente ad una banca della nazione in cui si trova la casa; i documenti di mutuo saranno in italiano e, data l’importanza dell’oggetto, meglio non avere alcun dubbio linguistico!

Quando si decide di comprare casa all’estero, peraltro, è importante anche informarsi accuratamente riguardo a ciò che le leggi dello Stato in cui vogliamo investire dispongono in caso di esproprio. Soprattutto in aree del mondo con regimi instabili, meglio non correre il rischio di trovarsi privati, per legge, dell’investimento.

Una novità importante
Visto il crescente interesse che si registra in Europa attorno agli acquisti immobliari oltre confine, anche la categoria dei notai si è mossa annunciando il prossimo lancio del programma Eufides. Grazie a questo progetto sperimentale, per adesso attivo solo in territorio europeo, la piattaforma internazionale del notariato consentirà agli acquirenti impegnati in compravendite internazionali di gestire il tutto tramite il proprio notaio di fiducia che, collaborando e tenendosi in contatto telematico con un suo collega dell’altro Stato, seguirà la trattativa rendendo più facile e fluido il processo legale legato alla stessa.

Fonte: articolo di Andrea Polo da immobiliare.it del 18/09/2012

Euribor e Irs ai minimi di tutti i tempi. Cosa fare con il vecchio o con un nuovo mutuo?

Un altro passo. Ancora un passo all’ingiù. Non si arresta la versione “gambero” degli indici Euribor che anche oggi sono calati. L’indice a 1 mese ha perso la soglia dello 0,4% scivolando allo 0,399%, avvicinandosi al minimo di tutti i tempi (0,397%) toccato il 31 marzo 2010. L’indice a 3 mesi si è portato allo 0,7% e sembra ormai prossimo a sforare al ribasso questa soglia per puntare il minimo storico (0,634%).

La notizia farà certo piacere agli oltre 3 milioni di italiani che stanno rimborsando un mutuo a tasso variabile agganciato appunto a uno degli indici Euribor. A questo punto, la domanda è d’obbligo. Toccando il fondo, gli Euribor ripartiranno all’insù? Per rispondere, l’unica sfera di cristallo disponibile è il mercato londinese dei future (Liffe) dove sono scambiati contratti future sugli Euribor a 3 mesi nei prossimi cinque anni.
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Un po’ come guardare le previsioni del tempo. E, al pari di queste, anche le previsioni sugli Euribor possono sbagliarsi. Il margine d’errore è giustificato dal fatto che questi contratti riflettono le aspettative odierne sull’andamento economico del prossimo lustro. E, obiettivamente, con un’economia che naviga a vista come quella attuale, in preda alle scelte politiche sulla risoluzione della crisi dei debiti sovrani nell’Eurozona, non è semplice centrare previsioni nel medio periodo.

In ogni caso, questi contratti riflettono oggi la “sensazione” che gil Euribor resteranno sotto la soglia dell’1% fino a settembre 2014 per poi risalire lentamente verso il 2% nel 2016. Non dovrebbero tornare, quindi neppure da qui a cinque anni, in linea con la media storica del 3%.

Chi ha un vecchio mutuo
L’Euribor in caduta libera fa felice chi sta pagando un mutuo a tasso indicizzato all’Euribor, appunto. Ma chi ha un mutuo a tasso fisso? Conviene surrogare (con un’altra banca) o provare a rinegoziare (con la stessa banca) con un tasso variabile? Per rispondere a questa domanda è necessario aprire la parentesi spread che, ahinoi, restano ancora alti, nonostante a inizio primavera alcuni istituti hanno iniziato a tagliarli dopo 10 mesi di continui rialzi. Se conviene, pertanto, passare da fisso a variabile molto dipende dalla distanza tra i due tassi (il fisso che si sta pagando e il variabile che si otterrebbe). Le valutazioni sono personali a fronte del fatto che oggi i migliori variabili si aggirano intorno a un tasso finito del 3,5%. Certo, scegliendo in questo momento la strada della surroga, ci si aggancerebbe a un ottimo Euribor ma si fisserebbe con ogni probabilità uno spread più alto (si parte dal 2,7%) rispetto a quello che sta pagando probabilmente chi ha sottoscritto un mutuo prima dell’estate del 2011. Anche questo fattore deve pesare nella scelta di un eventuale cambio mutuo. E poi molto dipende dalla durata residua (se mancano pochi anni la convenienza di un ribaltone può essere marginale).

I dubbi per i nuovi aspiranti mutuatari
Meno dubbi, invece, per chi è in procinto in questa fase di stipulare un nuovo mutuo ed è indeciso sulla scelta del tasso ideale con cui dare il là al piano di ammortamento.

Fisso o variabile? Gli Euribor sono bassi e, nelle proiezioni finanziarie, lo resteranno ancora per qualche anno. Quindi tra le due grandi opzioni (fisso o variabile) la seconda sembra nettamente in vantaggio, seguendo la logica della convenienza finanziaria.

Tanto più che la distanza tra i miglior tasso variabile (3,5%) e il miglior fisso (5,8%) oggi stipulabile è altissima. Distanza che diventa ancora più elevata se si considera che le banche che operano in Italia concedono mutui secondo il cosiddetto “piano di ammortamento alla francese” in cui nei primi anni l’ammontare della rata è composta per la gran parte da interessi. Secondo quesfa formula, appunto, partire con un tasso più basso risulta essere doppiamente conveniente.

A onor di cronaca va però anche segnalato che, se gli Euribor volano basso, precipitano anche gli indici Eurirs, i parametri utilizzati per agganciare (al momento della stipula e per tutto il mutuo senza apportare più variazioni al tasso finale) il calcolo del tasso dei mutui a tasso fisso.

L’Eurirs a 20 anni (che riguarda quindi i mutui con scadenza a 20 anni) è oggi scivolato al 2,55%, il parametro a 25 anni al 2,51%. Per questi indici – che seguono da vicino l’andamento del Bund tedesco – siamo in una terra al ribasso inesplorata.

Ciò non basta però – a parità di spread – a ridurre il fortissimo gap con gli Euribor e con i mutui a tasso variabile. Ma, se non altro, alimenta per gli aspiranti mutuatari l’amletico dubbio nella scelta del tasso perfetto.

Fonte: articolo di Vito Lops da I libri del Sole 24 Ore – Il mutuo perfetto

Euribor in caduta allo 0,75 per cento: ecco che cosa cambia per le rate dei mutui

Non si arresta la caduta degli indici Euribor, sorvegliati speciali dagli oltre 3 milioni di italiani che hanno in pancia un mutuo a tasso variabile e da tutti gli “aspiranti mutuatari”. Questa mattina, secondo i dati diffusi come ogni giorno alle ore 11.15 dall’European banking federation, gli indici sono andati ancora indietro. L’Euribor a 3 mesi è scivolato allo 0,753% mentre l’indice a un mese si è portato a quota 0,41%.

Di decimo in decimo il calo di questi indici – che sintetizzano la media dei tassi a cui un panel di banche, soprattutto europee, si prestano soldi fra loro – sono ormai in flessione da diversi mesi, esattamente dal 20 luglio, quando è esplosa la crisi dei debiti sovrani con il temuto contagio della Grecia nella periferia dell’Eurozona. Senza andare troppo indietro nel tempo, a inizio anno l’Euribor a 3 mesi era all’1,34% e l’indice mensile all’1,08%. Adesso, dopo nemmeno quattro mesi, questi parametri hanno “bruciato” circa 60 punti base.

Da inizio anno il calo dell’Euribor corrisponde a due tagli Bce
A conti fatti, la riduzione degli Euribor corrisponde a più di due tagli del costo del denaro da parte della Banca centrale europea. Mentre il tasso Bce resta ancorato al minimo storico dell’1% gli Euribor continuano con il loro passo da gambero a perdere terreno. E di questo passo si stanno avvicinando ai minimi di sempre toccati il 31 marzo 2010 – apice del credit crunch bancario sfociato nella crisi dei debiti sovrani – quando l’Euribor a 1 mese toccò lo 0,397% e il trimestrale piombò 0,634% (guarda il minimo e il massimo dell’Euribor dal 1998 ad oggi).

Cosa cambia per chi ha il mutuo
La notizia farà certo piacere a chi sta rimborsando un mutuo a tasso variabile. Per questa categoria di mutuatari, in costante crescita negli ultimi mesi rispetto a chi opta per il fisso per quanto in un mercato in frenata a causa di spread alti e incertezze sulle aspettative reddituali delle famiglie, le rate sono decisamente meno salate.

Per fare un esempio, su un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 25 anni, la rata di maggio sarà meno cara di circa 50 euro. Niente male in un periodo in cui tra Imu, rincari della benzina, bolli e nuove tasse c’è chi stima che le famiglie italiane dovranno sborsare tra i 2-3mila euro in più dello scorso anno.

Nuovi mutui
Uno sguardo anche ai nuovi mutui. I continui cali degli Euribor rendono decisamente più appetibili anche i partenza i contratti a tasso variabile. Il divario con il fisso, nel confronto tra le migliori offerte, si attesta ormai intorno a 250-300 punti base. Decisamente troppo. Tra le offerte più aggressive oggi Webank si posiziona, sempre restando nell’esempio standard di un mutuo da 150mila euro da restiturire in 25 anni, su un Taeg (tasso che comprende interessi e tutte le spese accessorie) del 3,55% (seguito da Cariparma al 3,69%, Bnl al 3,7%, Ing direct al 3,97%, Intesa Sanpaolo al 4,02%). Il miglior fisso, che trova ancora Webank tra le apripista, è al 6,23% (seguono Cariparma 6,34%, Bipiemme 6,41%, Bnl 6,43%). Circa il 3% in più. In soldoni sono 180-200 euro al mese. Oltre 2mila euro l’anno.

Previsioni
Cosa dice la sfera di cristallo dei mutui? Per quel che riguarda gli Euribor è previsto un ulteriore calo. Attualmente i contratti future sull’Euribor a 3 mesi scambiati sul mercato londinese Liffe indicano che l’Euribor a 3 mesi scenderà allo 0,66% a settembre 2012. Dopodiché tornerà a salire, ma molto lentamente. Dovrebbe restare sotto l’1% fino al marzo 2014 per poi portarsi all’1,9% nel 2016. Posto che l’attuale crisi economica europea non si risolva, a sopresa, prima del previsto.

Fonte: I libri del Sole 24 Ore – Il mutuo perfetto

Dalle banche in arrivio i primi tagli allo spread

Il vento sta cambiando. Dopo dieci mesi consecutivi di ritocchi verso l’alto, gli spread applicati dalle banche sui tassi dei mutui tornano a scendere. Il nuovo trend è partito da pochi giorni e coinvolge una manciata di istituti, ma gli operatori credono che possa proseguire allargando le maglie all’interno del mercato dei prestiti ipotecari, da un paio di trimestri imballato tanto sul fronte dell’offerta che della domanda.

Come evidenziano i dati in pagina, sono tre gli istituti che hanno deciso di scendere sotto la soglia del 3% allontanandosi con forza dallo spread medio di mercato del 3,5 per cento. Ad aprire le danze è stata Cariparma che da poco ha deciso di ampliare il plafond dei finanziamenti destinati alle famiglie a 2,5 miliardi di euro lanciando una “Campagna Mutui casa”. L’istituto propone uno spread sul tasso variabile con durata 20 anni al 2,6% (sale al 2,85% per il trentennale). È scesa sotto la soglia del 3% anche Bnl-Bnp Paribas che con una sforbiciata da 55 punti base ha ridotto lo spread al 2,95 per cento.

Probabilmente non è un caso che tra le apripista del nuovo trend ci siano due banche francesi che potrebbero aver beneficiato di un mercato interbancario meno teso negli ultimi mesi rispetto a quello italiano. Ma si stanno muovendo anche le banche nostrane. Con un taglio secco di 20 punti base Webank offre mutui variabili (da 20 a 30 anni) con uno spread del 2,7 per cento. L’istituto è per pochi decimi al primo posto della classifica elaborata da MutuiOnline.it, ordinata per Taeg, il tasso che tiene conto di tutte le spese: spread, tipologia di indice europeo scelto per indicizzare il mutuo (Euribor 1 o 3 mesi per i mutui variabili e i vari Eurirs di durata per i mutui a tasso fisso), spese di istruttoria, perizia, incasso rata, eventuali coperture assicurative, e via dicendo.

Che gli spread hanno cominciato a muoversi come un gambero in un trend che potrebbe accentuarsi nei prossimi mesi lo si capisce anche osservando il maxi-taglio annunciato da Barclays che ha sforbiciato gli spread tra i 50 e i 65 punti base portando il margine al 3,7 per cento. Certo, siamo ancora su livelli alti – soprattutto se paragonati alla media dei tassi degli ultimi dieci anni – ma indicativi del fatto che il fenomeno abbraccia anche istituti che dallo scorso maggio si sono defilati dal mercato attraverso la leva al rialzo degli spread. E si evince anche dalle indicazioni di MutuiSupermarket.it che ha rilevato nell’ultimo mese tagli fino a 85 punti base con le migliori offerte che partono da spread del 2,7 per cento.

Il nuovo trend, però, a giudicare dalle strategie delle banche riguarda perlopiù solo i mutui a tasso variabile. Sui prestiti a tasso fisso si sono mosse solo Bnl e Barclays ma in entrambi casi i siamo abbondantemente oltre il 3 per cento. Il che ha esteso la distanza tra i tassi finiti applicati su mutui variabili e sui fissi con un risparmio nel primo caso tra i 250 e i 300 punti base. Come mai? «È molto complicato per gli istituti in questa fase tarare strategie sui finanziamenti nel medio-lungo periodo – spiega Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it – Le ultime aste della Bce al tasso dell’1% a 3 anni in favore delle banche (a dicembre e a fine febbraio, ndr) hanno sì favorito l’afflusso liquidità, ma con un orizzonte di breve periodo. Per questo motivo le riduzioni degli spread riguardano più le offerte a tasso variabile, ancorate più da vicino all’andamento del mercato, che non quelle a tasso fisso, tecnicamente più rischiose».

La liquidità arrivata dalla Bce non è l’unico fattore che potrebbe smuovere il mercato nei prossimi mesi. «Considerando che molti istituti hanno avuto una contrazione drastica dei volumi erogati sul fine 2011 e primi mesi del 2012, se vogliono evitare un calo dei volumi sul 2012 superiore al 50% dovranno fra poco reiniziare a mettere mano al timone, che vuol dire correzione degli spread e progressivo allentamento delle maglie creditizie», spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it.

Dopo questo primo scatto di primavera un altro forte strappo potrebbe arrivare in estate. A giugno infatti è fissata dall’Eba (European banking authority) la scadenza per la verifica dei requisiti di capitale delle banche. «A valle di tale verifica, che molte banche vedono come un momento di scollinamento e luce verde per rimettere mano agli impieghi, molte banche potrebbero pensare di ridarsi degli obiettivi in termini di erogazioni mutui sui restanti sei mesi dell’anno, dato che molte hanno adottato sino ad oggi un atteggiamento di navigazione a vista con riduzione massima degli impieghi fino a data da definire». Data che ormai, dopo mesi di stretta, sembra all’orizzonte.

Fonte: I libri del Sole 24 Ore – Il mutuo perfetto

Euribor vicino ai minimi: come cambia il mutuo

Sempre più in basso. L’inondazione di liquidità della Banca centrale europea (Bce) non ha tardato a manifestare i propri effetti e i tassi Euribor si sono improvvisamente ridotti fino a tornare vicini ai minimi storici di due anni fa: ieri la scadenza a un mese è scesa fino allo 0,46% (era arrivata poco sotto lo 0,4% nel marzo 2010) e quella a 3 mesi allo 0,86% (0,63% il record). Soltanto nove mesi fa entrambi i tassi, che servono per determinare le rate dei mutui variabili, erano sopra l’1% e tutti cercavano di valutare l’impatto di nuovi rialzi.

Oggi invece la situazione è diametralmente opposta e le mosse di Francoforte funzionano da ossigeno puro per le famiglie alle prese con la rata di un prestito variabile. Il beneficio varia di caso in caso, a seconda della durata residua (la sensibilità ai tassi cresce per quelli più lunghi) e dal meccanismo di indicizzazione (alcuni prodotti potrebbero essere ancora legati agli Euribor più elevati di qualche mese fa). Ma si può calcolare un risparmio medio attorno al 5% rispetto all’estate scorsa: per un mutuo ventennale da 100mila euro si pagava 538 euro a luglio e si devono versare 510 euro adesso.

E l’impatto delle mosse Bce non è destinato a esaurirsi qui, perché se anche non arriveranno nuovi tagli dei tassi ufficiali dall’Eurotower (attualmente all’1%), l’effetto liquidità contribuirà a rallentare ancora un po’ l’Euribor. I future quotati sul mercato di Londra prevedono un’ulteriore discesa per il tasso a 3 mesi fino allo 0,7% di settembre e poi, quando prevedibilmente la situazione in Europa si sarà assestata, un graduale recupero che potrebbe garantire rate «leggere» ancora per diversi anni alle famiglie italiane.

Dove la situazione è molto meno promettente è sui prodotti di nuova stipula: chi si è avvicinato a una banca negli ultimi mesi avrà sicuramente notato che i tassi non si sono certo ridotti, anzi. Se la scorsa estate un variabile si poteva avere, secondo le rilevazioni del broker Mutuionline, versando 530 euro al mese per ogni 100mila euro presi a prestito, oggi servono almeno 594 euro nonostante la discesa dell’Euribor. Un rincaro di circa il 12%, che diventa addirittura superiore al 16% quando si considera un prestito a rata fissa (passato da 617 a 718 euro nello spazio di 9 mesi).
Il motivo di questa biforcazione è semplice: la crisi finanziaria ha favorito da una parte il calo dei tassi di base (Euribor e anche Irs), ma ha anche provocato l’impennata degli spread, cioè dei ricarichi che le banche applicano per arrivare al tasso finito destinato alla clientela.

Sulle cause di quest’ultimo fenomeno (e sul fatto che i rincari siano giustificati o meno dal maggior costo della raccolta delle stesse banche) si è a lungo discusso. Quel che è certo è che gli effetti sono sotto gli occhi di tutti perché sempre in base alle rilevazioni di Mutuionline, lo spread medio praticato per le offerte sul web è praticamente triplicato nel giro di pochi mesi: dall’1,3% dello scorso giugno (prima che la crisi del debito italiano deflagrasse) fino al 3,6% di febbraio, un’ascesa inarrestabile.

Qualche novità, anche su questo versante, le ultime settimane l’hanno però portata. L’ondata di denaro a buon mercato (1%) distribuita dalla Bce ha alleviato le difficoltà di finanziamento delle banche italiane e gli effetti iniziano timidamente a farsi vedere anche sugli spread: alcune banche hanno iniziato a fare marcia indietro, altre hanno quantomeno arrestato l’avanzata dei tassi. I prossimi mesi diranno se si tratta di un fuoco di paglia, o se gli italiani potranno tornare davvero a stipulare mutui a prezzi competitivi.

Fonte: articolo di Maximilian Cellino da casa24.ilsole24ore.com del 16/03/2012

Mutuo o prestito: questo è il problema

Moltissimi sono i dubbi ed altrettante le scelte complesse e delicate di fronte alle quali ci si trova nel momento in cui si deve comprare casa: dalla posizione dell’immobile al volerlo nuovo o usato, dalla vicinanza dei mezzi pubblici fino alla presenza della domotica. Oltre a tutti queste domande, il futuro acquirente deve scegliere e valutare in maniera ponderata se sia meglio, in casi di bisogno, optare per l’accensione di un mutuo o valutare se richiedere un prestito. Non esiste, com’è ovvio, la risposta perfetta per tutti, ma varia in funzione di diverse variabili: il proprio lavoro, il reddito e le esigenze personali.  La Banca d’Italia nella sua ultima analisi sui redditi dei nostri connazionali afferma che ben il 27,7 per cento delle famiglie italiane ha contratto un mutuo per comprare o ristrutturare casa, mentre l’11,4 per cento ha scelto di chiedere un prestito con la medesima finalità.

Differenti ancor prima di ottenerli
Mutuo o prestito sono differenti anche prima di fare la domanda, diverse infatti sono le caratteristiche richieste a chi si avvicina ad un mutuo o ad un prestito. Innanzitutto le banche, che accendono un’ipoteca sull’immobile oggetto di concessione del mutuo, richiedono a chi si appresta a fare domanda di finanziamento alcune garanzie: in primis avere un posto di lavoro fisso, così da garantire la disponibilità economica per pagare ogni mese la rata, e che la restituzione mensile non sia superiore ad un terzo dello stipendio del contraente; per ottenere un prestito, invece, nessuna ipoteca viene messa sull’abitazione che si sta per acquistare, viene soltanto richiesto di essere in possesso di un reddito certo.

Ci sono, poi, tutta una serie di costi da sostenere nel momento in cui si fa richiesta di un mutuo: bisogna innanzitutto effettuare una perizia tecnica che valuti il valore dell’abitazione (di norma costa intorno ai 300 euro), è poi necessario attivare un’assicurazione contro incendi e scoppi, (qui non è possibile dare un’idea indicativa dei costi poiché cambiano in funzione del valore della casa e  dell’importo richiesto); bisogna pagare l’atto del notaio, nel quale rientrano sia la parcella che il documento di compravendita, e le imposte: quella di registro, quella ipotecaria e quella catastale, che hanno ciascuna un costo di 168 euro.

Quindi, per chi decide di optare per questa soluzione, una serie di premesse impegnative ancor prima di aver firmato il mutuo. Tuttavia è necessario tenere in considerazione uno dei limiti del prestito personale: il finanziamento erogato non può essere superiore al 20/30 per cento del valore della casa, e comunque non maggiore di 60.000 euro.

Viste queste premesse, il prestito personale è indubbiamente più facile da ottenere, ma se lo si impiega per l’acquisto o la ristrutturazione di un’abitazione, è necessario avere a disposizione una propria base economica.  Anche per il mutuo esiste un limite del valore dell’immobile finanziabile, ma è dell’ottanta per cento e quindi il capitale che si deve possedere è molto inferiore.

Il fattore tempo
Anche per quanto riguarda questo aspetto non esiste la scelta migliore sotto tutti i punti di vista, ma le necessità di ciascuno renderanno preferibile l’uno o l’altro. I tempi del mutuo sono molto più lunghi: sia quelli dell’erogazione (per effettuare tutti i controlli ed espletare tutte le procedure obbligatorie sono necessari circa sessanta giorni) sia quelli della restituzione (non è possibile richiedere un mutuo per una durata inferiore ai cinque o dieci anni) e nel caso fosse necessario si può optare per dilazionare il proprio mutuo anche per più di 25 anni.

Molto più ristretti e veloci sono invece i tempi del prestito, sia per quel che riguarda i tempi di concessione che la durata dello stesso: la somma richiesta per comprare o ristrutturare un immobile può essere restituita al massimo in dieci anni.

Tassi, Taeg e Tan
Quando si contrae un mutuo ci si impegna a restituire non solo il capitale prestato ma anche gli interessi applicati, ovvero quello che viene definito il montante, il tasso di interesse per i mutui immobiliari è annuale. Esistono due macro alternative di misurazione dei tassi di interesse quello fisso e quello variabile: il primo ha delle rate che sono costanti nel tempo e note fin dal momento in cui si sottoscrive il contratto, l’interesse viene calcolato sommando lo Spread al cosiddetto Eurirs, ovvero Euro Interest Rate Swap. Mentre quello variabile presenta una rata che può modificarsi in base ai cambiamenti dell’indice finanziario di riferimento, che normalmente è l’Euribor.

Esistono poi altre tipologie di tassi per i mutui che non rientrano in queste due alternative principali: i mutui a rata costante, misti, variabili.

Per quel che concerne i prestiti bisogna prestare particolare attenzione al Tasso Annuo Nominale, il Tan, ed il Tasso Annuo Effettivo Globale, meglio noto come Taeg. Il Tan mostra quale sarà la percentuale di interessi che si dovrà pagare sul prestito ottenuto; mentre nel Taeg vengono comprese anche tutte le altre spese come quelle di incasso o quelle ipotecarie, ed è quindi necessario che a questo tasso sia data la maggiore trasparenza ed evidenza in tutti i contratti ed i materiali pubblicitari.

Fonte: articolo di Giovanna Valsecchi da immobiliare.it del 22/03/2012

Liberalizzazioni: cosa cambia per i mutui

Sono giorni intensi per la politica: in questi giorni sono di scena le attività parlamentari per l’approvazione del famoso Decreto legge sulle Liberalizzazioni, che negli obiettivi del premier Monti porterà numerose novità per alcuni settori del commercio e dell’industria. Non da ultimo, cambiamenti in vista anche nel mondo delle banche: sono i mutui ad aver visto l’introduzione del numero maggiore di cambiamenti, che riformano, in tutto o in parte, le procedure di accensione, gestione ed estinzione.

Secondo i piani del Governo, il mutuo sarà finalmente portabile da un istituto di credito ad un altro più conveniente e rinegoziabile in corso d’opera (cambiando la formula, il tipo di tasso e l’ammontare) senza più perdersi in cavilli e lungaggini organizzative.

Non sarà più obbligatoria, inoltre, l’apertura di un conto corrente al momento della sottoscrizione del finanziamento, cosa che toglie una bella grana a chi deve imbarcarsi nella scelta del mutuo. Migliora la vita del mutuatario anche sul fronte assicurazione, che si conferma non obbligatoria (anche se per molte banche, ad oggi, è conditio sine qua non per l’avvio delle pratiche di mutuo): la banca scelta per il finanziamento, inoltre, da oggi sarà obbligata alla presentazione di almeno due polizze assicurative provenienti da due compagnie diverse, non riconducibili alla banca stessa, e dovrà anche accettare che il cliente ne scelga una autonomamente.

Cambia, infine, anche la procedura di chiusura dell’ipoteca del mutuo: non sarà più obbligatorio l’intervento del notaio a certificare la fine dei pagamenti, l’ultimo pagamento sancirà ufficialmente la fine del mutuo. Le dimissioni dei vertici dell’Abi fanno presupporre che le banche stiano digerendo male queste direttive; occorrerà aspettare qualche giorno per verificare se la loro ritrosia porterà a cambiamenti in corsa o se anche la Camera approverà il Decreto senza modifiche sostanziali.

Fonte: Redazione immobiliare.it del 08/03/2012

Mutuo per la prima casa: importi sempre più bassi e contraenti sempre più vecchi

La crisi c’è, e si vede, tanto da aver trasformato tutti gli italiani in esperti di credit crunch, di spread e di variazioni dei tassi. Le modifiche delle banche alle politiche di concessione del credito hanno reso le famiglie italiane più consapevoli di quanto sia difficile, oggi, chiedere un mutuo. Il comparatore Mutui.it ha rilevato come si siano ridotte del 9% le somme richieste da chi è alla ricerca di un mutuo prima casa. Mutui sempre più piccoli, quindi: se sedici mesi fa la domanda media si aggirava attorno ai 160.000 euro, oggi si ferma a 146.000 euro. Altro dato molto importante è l’età media di chi va a richiedere un finanziamento per l’acquisto della prima casa: si fa domanda a quasi 37 anni, mentre poco più di un anno fa si arrivava a 36.

Se l’acquisto della prima casa si rimanda sempre più tardi è perché occorre mettere soldi da parte per poter comprare: i mutui che finanziano il 100% del valore dell’immobile sono ormai eventi più unici che rari. L’indagine di Mutui.it ha rivelato come si sia ridotto, di ben 12 punti, la percentuale che si mira a finanziare attraverso il mutuo: se solo un anno fa si chiedeva di ripagare il 75% del valore dell’immobile col mutuo, ora la percentuale è ferma al 63%. E questo, a fronte di immobili che restano più o meno dello stesso valore. Cosa significa questo? Che chi cerca un mutuo conosce benissimo le difficoltà del mercato finanziario e non richiede un finanziamento troppo elevato, aspettando di aver messo da parte un po’ di denaro.

A rimetterci, da un lato, è il bisogno di indipendenza dei giovani italiani – che restano nel limbo degli affitti e della vita in casa dei genitori fino a ben oltre il giusto limite – e, dall’altro, il mercato immobiliare, che non può non risultare frenato da questa difficoltà all’ottenimento del mutuo.

Fonte: Redazione immobiliare.it del 08/03/2012

Mutui, dopo 10 mesi gli spread tornano a scendere

MUTUI, DOPO 10 MESI GLI SPREAD TORNANO A SCENDERE. DA MARZO COSTERANNO 30-40 PUNTI IN MENO

Buone notizie per gli aspiranti mutuatari italiani.  Dopo 10 mesi di rialzi consecutivi gli spread sui tassi dei mutui potrebbero intraprendere la strada del ribasso.

Ad aprire le danze è stata Cariparma che da poco ha deciso di ampliare il plafond dei finanziamenti destinati alle famiglie a 2,5 miliardi di euro lanciando una “Campagna Mutui casa 2012″. L’istituto potrebbe essere il primo a rompere al ribasso la barriera dei 300 punti (3%) con un tasso variabile ottenuto sommando uno spread del 2,6% all’Euribor a 3 mesi (oggi fissato allo 0,99%).

Nel mese di febbraio lo spread medio applicato sui mutui viaggia oltre i 350 punti base, sia per le offerte a tasso variabile che per quelle a tasso fisso.

Ma l’istituto controllato da Crédit Agricole non dovrebbe essere il solo a rilanciare il mercato dei prestiti per la casa. Secondo indiscrezioni almeno altri due istituti big potrebbero nelle prossime 2-3 settimane dare una sforbiciata agli spread. Il dato è ancor più positivo se si considera che il segnale arriva da istituti che hanno un forte peso sul mercato dei mutui, muovendo masse ingenti, e non da banche che hanno una quota (e un impatto sul credito alle famiglie) meno significativa.

Effetto domino
«A marzo, per la prima volta da maggio 2011, alcune banche potrebbero invertire la tedenza sugli spread diminuendoli e cercando di aprire il rubinetto del credito», conferma Stefano Rossini di MutuiSupermarket. «Il mercato si potrebbe attendere un’offerta di 30-40 punti base in meno nei prossimi 30-40 giorni. Sarebbe un primo segnale positivo che potrebbe far scattare un effetto domino al ribasso. Lo stesso effetto che, soprattutto a partire da settembre, ha spinto la maggior parte degli istituti a rialzare gli spread accodandosi ai continui rialzi praticati dalle banche price makers, quelle che di solito muovono per prime il mercato».

Fattore Euribor
Non solo spread visti in calo. Anche l’andamento degli Euribor – i parametri europei che, sommati allo spread applicato dall’istituto, determinano il calcolo dei tassi della maggior parte dei mutui a tasso variabili stipulati in Italia (la quota di mutui agganciata al tasso Bce è infatti inferiore al 2%) – pare confortante. Ieri l’Euribor a 3 mesi è sceso, per la prima volta dopo 13 mesi, sotto la soglia dell’1% (oggi è allo 0,991%). I future quotati sul mercato londinese Liffe (che danno la dimensione di come, secondo le aspettative attuali dei mercati, si muoverà questo indice nei prossimi 5 anni) indicano che dovrebbe continuare a scendere anche nei prossimi mesi e restare sotto l’1% per altri due anni. Dopodiché potrebbe iniziare un percorso di normalizzazione e risalire verso il 3%, che la media storica degli ultimi 11 anni.

Ciò che colpisce di più guardando però in questo momento gli Euribor è l’andamento dell’indice a 1 mese – pure esso utilizzato da molti istituti per ancorare le rate dei tassi variabili – che si attesta intorno allo 0,57%. Ovvero oltre 40 punti base in meno (0,4%) rispetto al “fratello a 3 mesi”. Per questo motivo, mai come in questo momento, provare a contrattare con la banca la tipologia di Euribor da ancorare al tasso del mutuo, ha davvero senso.

Basti pensare che su un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 25 anni, 40 punti base in meno corrispondono a un risparmio di interessi di circa 6-7mila euro. Gli stessi che i nuovi aspiranti mutuatari potrebbero risparmiare cogliendo la mini-discesa degli spread che dovrebbe scattare nei prossimi giorni.

Fonte: I libri del Sole 24 Ore – Il mutuo perfetto

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