Euribor e Irs ai minimi di tutti i tempi. Cosa fare con il vecchio o con un nuovo mutuo?
Un altro passo. Ancora un passo all’ingiù. Non si arresta la versione “gambero” degli indici Euribor che anche oggi sono calati. L’indice a 1 mese ha perso la soglia dello 0,4% scivolando allo 0,399%, avvicinandosi al minimo di tutti i tempi (0,397%) toccato il 31 marzo 2010. L’indice a 3 mesi si è portato allo 0,7% e sembra ormai prossimo a sforare al ribasso questa soglia per puntare il minimo storico (0,634%).
La notizia farà certo piacere agli oltre 3 milioni di italiani che stanno rimborsando un mutuo a tasso variabile agganciato appunto a uno degli indici Euribor. A questo punto, la domanda è d’obbligo. Toccando il fondo, gli Euribor ripartiranno all’insù? Per rispondere, l’unica sfera di cristallo disponibile è il mercato londinese dei future (Liffe) dove sono scambiati contratti future sugli Euribor a 3 mesi nei prossimi cinque anni.
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Un po’ come guardare le previsioni del tempo. E, al pari di queste, anche le previsioni sugli Euribor possono sbagliarsi. Il margine d’errore è giustificato dal fatto che questi contratti riflettono le aspettative odierne sull’andamento economico del prossimo lustro. E, obiettivamente, con un’economia che naviga a vista come quella attuale, in preda alle scelte politiche sulla risoluzione della crisi dei debiti sovrani nell’Eurozona, non è semplice centrare previsioni nel medio periodo.
In ogni caso, questi contratti riflettono oggi la “sensazione” che gil Euribor resteranno sotto la soglia dell’1% fino a settembre 2014 per poi risalire lentamente verso il 2% nel 2016. Non dovrebbero tornare, quindi neppure da qui a cinque anni, in linea con la media storica del 3%.
Chi ha un vecchio mutuo
L’Euribor in caduta libera fa felice chi sta pagando un mutuo a tasso indicizzato all’Euribor, appunto. Ma chi ha un mutuo a tasso fisso? Conviene surrogare (con un’altra banca) o provare a rinegoziare (con la stessa banca) con un tasso variabile? Per rispondere a questa domanda è necessario aprire la parentesi spread che, ahinoi, restano ancora alti, nonostante a inizio primavera alcuni istituti hanno iniziato a tagliarli dopo 10 mesi di continui rialzi. Se conviene, pertanto, passare da fisso a variabile molto dipende dalla distanza tra i due tassi (il fisso che si sta pagando e il variabile che si otterrebbe). Le valutazioni sono personali a fronte del fatto che oggi i migliori variabili si aggirano intorno a un tasso finito del 3,5%. Certo, scegliendo in questo momento la strada della surroga, ci si aggancerebbe a un ottimo Euribor ma si fisserebbe con ogni probabilità uno spread più alto (si parte dal 2,7%) rispetto a quello che sta pagando probabilmente chi ha sottoscritto un mutuo prima dell’estate del 2011. Anche questo fattore deve pesare nella scelta di un eventuale cambio mutuo. E poi molto dipende dalla durata residua (se mancano pochi anni la convenienza di un ribaltone può essere marginale).
I dubbi per i nuovi aspiranti mutuatari
Meno dubbi, invece, per chi è in procinto in questa fase di stipulare un nuovo mutuo ed è indeciso sulla scelta del tasso ideale con cui dare il là al piano di ammortamento.
Fisso o variabile? Gli Euribor sono bassi e, nelle proiezioni finanziarie, lo resteranno ancora per qualche anno. Quindi tra le due grandi opzioni (fisso o variabile) la seconda sembra nettamente in vantaggio, seguendo la logica della convenienza finanziaria.
Tanto più che la distanza tra i miglior tasso variabile (3,5%) e il miglior fisso (5,8%) oggi stipulabile è altissima. Distanza che diventa ancora più elevata se si considera che le banche che operano in Italia concedono mutui secondo il cosiddetto “piano di ammortamento alla francese” in cui nei primi anni l’ammontare della rata è composta per la gran parte da interessi. Secondo quesfa formula, appunto, partire con un tasso più basso risulta essere doppiamente conveniente.
A onor di cronaca va però anche segnalato che, se gli Euribor volano basso, precipitano anche gli indici Eurirs, i parametri utilizzati per agganciare (al momento della stipula e per tutto il mutuo senza apportare più variazioni al tasso finale) il calcolo del tasso dei mutui a tasso fisso.
L’Eurirs a 20 anni (che riguarda quindi i mutui con scadenza a 20 anni) è oggi scivolato al 2,55%, il parametro a 25 anni al 2,51%. Per questi indici – che seguono da vicino l’andamento del Bund tedesco – siamo in una terra al ribasso inesplorata.
Ciò non basta però – a parità di spread – a ridurre il fortissimo gap con gli Euribor e con i mutui a tasso variabile. Ma, se non altro, alimenta per gli aspiranti mutuatari l’amletico dubbio nella scelta del tasso perfetto.
Fonte: articolo di Vito Lops da I libri del Sole 24 Ore – Il mutuo perfetto
Mutuo o prestito: questo è il problema
Moltissimi sono i dubbi ed altrettante le scelte complesse e delicate di fronte alle quali ci si trova nel momento in cui si deve comprare casa: dalla posizione dell’immobile al volerlo nuovo o usato, dalla vicinanza dei mezzi pubblici fino alla presenza della domotica. Oltre a tutti queste domande, il futuro acquirente deve scegliere e valutare in maniera ponderata se sia meglio, in casi di bisogno, optare per l’accensione di un mutuo o valutare se richiedere un prestito. Non esiste, com’è ovvio, la risposta perfetta per tutti, ma varia in funzione di diverse variabili: il proprio lavoro, il reddito e le esigenze personali. La Banca d’Italia nella sua ultima analisi sui redditi dei nostri connazionali afferma che ben il 27,7 per cento delle famiglie italiane ha contratto un mutuo per comprare o ristrutturare casa, mentre l’11,4 per cento ha scelto di chiedere un prestito con la medesima finalità.
Differenti ancor prima di ottenerli
Mutuo o prestito sono differenti anche prima di fare la domanda, diverse infatti sono le caratteristiche richieste a chi si avvicina ad un mutuo o ad un prestito. Innanzitutto le banche, che accendono un’ipoteca sull’immobile oggetto di concessione del mutuo, richiedono a chi si appresta a fare domanda di finanziamento alcune garanzie: in primis avere un posto di lavoro fisso, così da garantire la disponibilità economica per pagare ogni mese la rata, e che la restituzione mensile non sia superiore ad un terzo dello stipendio del contraente; per ottenere un prestito, invece, nessuna ipoteca viene messa sull’abitazione che si sta per acquistare, viene soltanto richiesto di essere in possesso di un reddito certo.
Ci sono, poi, tutta una serie di costi da sostenere nel momento in cui si fa richiesta di un mutuo: bisogna innanzitutto effettuare una perizia tecnica che valuti il valore dell’abitazione (di norma costa intorno ai 300 euro), è poi necessario attivare un’assicurazione contro incendi e scoppi, (qui non è possibile dare un’idea indicativa dei costi poiché cambiano in funzione del valore della casa e dell’importo richiesto); bisogna pagare l’atto del notaio, nel quale rientrano sia la parcella che il documento di compravendita, e le imposte: quella di registro, quella ipotecaria e quella catastale, che hanno ciascuna un costo di 168 euro.
Quindi, per chi decide di optare per questa soluzione, una serie di premesse impegnative ancor prima di aver firmato il mutuo. Tuttavia è necessario tenere in considerazione uno dei limiti del prestito personale: il finanziamento erogato non può essere superiore al 20/30 per cento del valore della casa, e comunque non maggiore di 60.000 euro.
Viste queste premesse, il prestito personale è indubbiamente più facile da ottenere, ma se lo si impiega per l’acquisto o la ristrutturazione di un’abitazione, è necessario avere a disposizione una propria base economica. Anche per il mutuo esiste un limite del valore dell’immobile finanziabile, ma è dell’ottanta per cento e quindi il capitale che si deve possedere è molto inferiore.
Il fattore tempo
Anche per quanto riguarda questo aspetto non esiste la scelta migliore sotto tutti i punti di vista, ma le necessità di ciascuno renderanno preferibile l’uno o l’altro. I tempi del mutuo sono molto più lunghi: sia quelli dell’erogazione (per effettuare tutti i controlli ed espletare tutte le procedure obbligatorie sono necessari circa sessanta giorni) sia quelli della restituzione (non è possibile richiedere un mutuo per una durata inferiore ai cinque o dieci anni) e nel caso fosse necessario si può optare per dilazionare il proprio mutuo anche per più di 25 anni.
Molto più ristretti e veloci sono invece i tempi del prestito, sia per quel che riguarda i tempi di concessione che la durata dello stesso: la somma richiesta per comprare o ristrutturare un immobile può essere restituita al massimo in dieci anni.
Tassi, Taeg e Tan
Quando si contrae un mutuo ci si impegna a restituire non solo il capitale prestato ma anche gli interessi applicati, ovvero quello che viene definito il montante, il tasso di interesse per i mutui immobiliari è annuale. Esistono due macro alternative di misurazione dei tassi di interesse quello fisso e quello variabile: il primo ha delle rate che sono costanti nel tempo e note fin dal momento in cui si sottoscrive il contratto, l’interesse viene calcolato sommando lo Spread al cosiddetto Eurirs, ovvero Euro Interest Rate Swap. Mentre quello variabile presenta una rata che può modificarsi in base ai cambiamenti dell’indice finanziario di riferimento, che normalmente è l’Euribor.
Esistono poi altre tipologie di tassi per i mutui che non rientrano in queste due alternative principali: i mutui a rata costante, misti, variabili.
Per quel che concerne i prestiti bisogna prestare particolare attenzione al Tasso Annuo Nominale, il Tan, ed il Tasso Annuo Effettivo Globale, meglio noto come Taeg. Il Tan mostra quale sarà la percentuale di interessi che si dovrà pagare sul prestito ottenuto; mentre nel Taeg vengono comprese anche tutte le altre spese come quelle di incasso o quelle ipotecarie, ed è quindi necessario che a questo tasso sia data la maggiore trasparenza ed evidenza in tutti i contratti ed i materiali pubblicitari.
Fonte: articolo di Giovanna Valsecchi da immobiliare.it del 22/03/2012